秦虹特别提到了本轮出台的“专项债收购存量土地”的政策，她认为此举意义重大，不仅突破了2019年以来专项债不准用于房地产的规定，还具有四重积极作用：一是直接减少了在途的供应，进一步稳定了市场预期；二是房企能迅速回笼资金，有效缓解流动性压力；三是通过回收和置换优质土地，开发企业增加了市场货值；四是增加了收储资金，有利于地方资金周转和重新优化土地配置。
然而，要实现“应收尽收”的目标，还需要解决几个关键问题：一是地方政府对存量土地盘活和退换的积极性不足，不愿意新增债务；二是多数地方政府不愿接受跨区跨市换地，收购民企土地存在风险；三是原地块回收价格的问题，企业和政府如何达成一致；四是土地类型调规限制多，需要地方政府担责；五是部分退换地、调规项目涉及重新分割红线、分宗退地，且需要征求已售部分产权人的意见，对于重新划分红线和分宗地块有难度等。
秦虹还强调了本轮系列政策中，“城中村改造支持范围由最初35个超大特大城市扩大到300个地级及以上城市，城市危旧房纳入其中”这条增量政策的创新点。这一政策提出将城中村改造纳入地方政府专项债券支持范围，并鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。去年，城中村改造主要采取整治提升、拆除重建、拆整结合三种方式，而今年则明确提出“积极推进城中村货币安置”。
这一政策的创新点主要体现在净地出让、房票补偿和专项债支持三个方面。
虽然市场已经出现了一些积极变化，但秦虹也指出，当前房地产市场仍然面临巨大的挑战，比如二手房“以价换量”对新房市场形成压力，去库存周期达到了历史高点，房企债务压力仍然很大。然而，本轮房地产调控政策出台后，市场出现了积极变化。10月，核心城市房价初现“止跌”迹象，居民对未来房价预期出现明显改善，单月多数房企销售额环比大幅增长。从成交量来看，新房销售出现“阶段性回稳”，高能级城市反弹力度更大。11月，30个重点城市新房成交面积环比增长12.4%，同比增长21%；二手房价中，深圳、成都、乌鲁木齐、东营四城环比转涨，打破了百城连续7个月全跌的局面，重点房企销售边际有所转弱。“预计12月1日开始实施的降低契税政策将持续对大城市楼市产生积极影响。”秦虹表示。
最后，秦虹强调，对于未来的房地产市场，有两点是可以确定的：一是降幅收窄，二是部分城市核心地段将止跌企稳。
图片：[图片链接]
责编: 陈玉尧 | 审校: 张翼鹏 | 审核: 李震 | 监审: 万军伟
